Les revenus provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC selon le régime micro-BIC ou le régime des bénéfices réels.
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Plan de l'article
Rappel de la taxe sur la location meublée
Le statut de locataire fourni est un statut juridique et fiscal attaché à la personne et non à la propriété.
Ce statut bénéficie d’une législation plus souple sur le crédit-bail et d’un environnement fiscal privilégié, qui attire de plus en plus les investisseurs.
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Les locations meublées peuvent concerner la location de résidences résidentielles (primaires ou secondaires) mais aussi des résidences de service (EHPAD, personnes âgées, étudiants, tourisme, affaires).
Comme cette location devient de plus en plus courante, il faut se rappeler que le revenu tiré de cette activité est imposable.
Quelle est donc la taxation de la location meublée ?
Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (sur déclaration n°2042-C-Pro et/ou déclaration n° 2031-SD).
Déclaration des revenus provenant d’une activité de la NPMA
Un locataire meublé non professionnel peut bénéficier de deux régimes fiscaux en fonction du montant du revenu locatif, soit le régime forfaitaire, soit le régime réel.
Toutefois, si le revenu dépasse 23 000€ par an et correspond à plus de 50 % du revenu professionnel de la maison fiscale concernée, le statut de locataire en mobilier professionnel est exigé.
Auparavant, l’inscription au registre du commerce et des sociétés était nécessaire ; avec la loi de finances 2020, cela n’est plus impératif.
Régime forfaitaire (Micro-BIC)
Lorsque les recettes locatives ne dépassent pas 72.500€ (ou 176,200€ pour les locations d’un gîte rural, d’un touriste meublé ou d’un bed and breakfast), ils sont automatiquement imposables selon la méthode forfaitaire.
Toutefois, le bailleur non professionnel peut opter pour le régime actuel, surtout si le montant de ses dépenses dépasse 50 % des recettes imposables.
Cette option doit se produire avant le 1er février de l’année au cours de laquelle le revenu sera assujetti au régime réel.
Le régime micro-BIC consiste à fixer le montant des charges déductibles à taux forfaitaire au moyen d’une allocation de 50 % sur les revenus déclarés.
Ainsi, lorsque le régime fiscal applicable est celui du micro-BIC, le bailleur doit déclarer le montant de son revenu dans la catégorie « revenus provenant de locations meublées non professionnelles » (ligne 5ND) de la déclaration 2042-C-Pro.
L’administration fiscale appliquera alors la réduction de 50 % sur le montant déclaré.
Dans le cas de la TVA, le locataire n’est pas tenu de la payer, sauf pour un bail commercial à un opérateur hôtelier.
Diète réelle
Le locataire meublé est automatiquement soumis au régime réel lorsque les revenus provenant de la location meublée excèdent les limites d’application du régime MicroBIC ou lorsque le bailleur a opté pour le plan proprement dit.
Dans le cas du système fiscal réel, le bailleur doit déclarer le montant de son revenu à la déclaration no 2031- SD et le reporter à la déclaration 2042-C-PRO dans la catégorie « revenus provenant de locations meublées non professionnelles ».
Il peut également déduire tous ses frais (factures d’entretien et de réparation, impôts fonciers, frais d’assurance, frais de gestion, etc.) pour leur montant exact en les référant aux mêmes déclarations.
En outre, le régime réel simplifié permet d’optimiser l’imposition des loyers meublés en déduisant l’amortissement sur les locaux, les équipements et les meubles.
Comptabilité, amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien résultant du temps et de son utilisation, telle qu’elle est enregistrée chaque année.
Mais, en termes fiscaux, la déduction de l’amortissement est limitée.
La part de l’amortissement déductible ne peut dépasser le montant égal à la différence entre le loyer total et les autres dépenses payées dans l’intérêt de l’activité, ce qui signifie que l’amortissement ne peut créer ou augmenter un déficit.
L’imposable le bénéfice correspond donc à la différence entre les revenus annuels et les dépenses déductibles et amortissements.
Pour rappel, le locataire meublé n’a pas à payer la TVA lorsqu’il est sous le régime actuel, à moins qu’il ne réalise plusieurs services para-hôteliers et que ses recettes dépassent 176.200€.
Dans ce cas, il devra facturer la TVA mais il peut également déduire la TVA payée sur ses achats et dépenses.
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Contactez-nous Déclaration des revenus provenant d’une activité PMT
Lorsqu’un bien meublé est loué par un professionnel (LMP), le revenu est imposé de la même manière que pour le prestataire de location meublé non professionnel (selon le taux forfaitaire ou le régime actuel).
Seules les déclarations des sommes collectées devront être faites dans la catégorie « revenus industriels et commerciaux » de la déclaration n° 2042-C-PRO.
Toutefois, l’imposition de la Le PMT n’est pas entièrement identique à celui du PNMT.
En effet, le statut de locataire en meublé professionnel offre trois avantages importants qui ne sont pas applicables au locataire en meublé non professionnel.
Ces avantages se rapportent à l’imputation des déficits, des gains en capital et de l’impôt foncier (IFI).
L’imputation des déficits
Contrairement au LMNP, qui ne peut déduire son déficit au titre de l’activité locative meublée que du revenu de ses locations meublées, le locataire en mobilier professionnel peut le reporter de 6 ans sur le revenu fiscal global.
Le déficit est donc imputable à d’autres revenus tels que les salaires, les pensions, etc., sans limitation du montant.
Gains en capital professionnels
En cas de gains en capital résultant de la vente d’un bien loué, il ne sera pas imposé selon le régime des plus-values privées comme c’est le cas pour la LMNP mais selon le régime des professions les gains en capital.
Le PMT bénéficiera donc de l’imposition avantageuse de ce régime fiscal sur les plus-values.
Les gains en capital résultant de la vente d’un locataire en meublé professionnel sont exonérés :
- partiellement si l’activité a été exercée depuis plus de 5 ans et si son chiffre d’affaires est compris entre 90 000 et 126 000€ ;
- pleinement si l’activité a été exercée depuis plus de 5 ans et si ses revenus ne dépassent pas 90 000€.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, les gains en capital seront alors assujettis aux gains et pertes professionnels à court ou à long terme.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI depuis le 1er janvier 2018)
Biens immobiliers qui faisaient partie de la base de l’ISF et qui sont inclus dans l’assiette des IFI depuis le 1er janvier 2018.
Néanmoins, les biens nécessaires à une activité professionnelle sont exonérés d’impôt s’ils ont un lien direct avec l’exploitation et s’ils sont utilisés efficacement et exclusivement aux fins d’une industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
En vertu du statut PMT, les biens loués sont considérés comme des biens professionnels si le bailleur remplit des conditions particulières qui diffèrent de celles qui s’appliquent à l’impôt sur le revenu.
Il est donc nécessaire que :
- le revenu net provenant de la location meublée est supérieur aux autres revenus professionnels, étant donné que la notion de revenu net à prendre en compte diffère du critère de l’impôt sur le revenu brut,
- les loyers résultant de la location meublée sont supérieurs à 23.000€ TTC par an,
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2020, la condition d’inscription au Registre du commerce et des sociétés en tant que société de location professionnelle n’est plus impérative.
Par conséquent, si ces conditions sont remplies, le bien loué ne relève pas du champ d’application de l’IFI.
